制香粉|調控升級二季度房價將趨穩

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國家統計局18日發布了2017年3月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，3月份一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落。

3月市場價格仍處高位

數據顯示，3月份，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅繼續回落，環比總體平穩。從同比看，3月份15個城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0個百分點之間。

擴展到70個大中城市看，3月份70個城市中有24個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比2月份增加4個，回落城市中18個為一二線城市。

不過，由于基數的關系，即去年熱點城市房價呈現逐月走高的態勢，因此雖然3月價格有同比漲幅回落的壓力。但目前熱點城市房價仍然處于高位，穩房價的挑戰仍然不小。

從環比看，70個城市中有8個城市新建商品住宅價格比上月下降，10個城市漲幅回落，其他城市漲幅略升。其中，環比漲幅超過1%的城市有20個。其中海口、廣州、三亞、廈門和韶關五個城市的房價環比增幅最大。當然，包括揚州、安慶、洛陽、南昌和貴陽的增幅也較大，位列前10位。

在二手房市場，與2月份相比，今年3月份70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市有64個，持平的城市有4個。而在2月份，價格下降的城市有11個，上漲的城市有55個，持平的城市有4個。這說明，2017年3月份房價上漲的城市數量有所增加，而下降的城市數量有所減少，市場仍然偏熱。

表1 新建商品住宅價格環比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

海　　口 2.6% 成　　都 -0.7%

廣　　州 2.5% 深　　圳 -0.3%

三　　亞 2.3% 大　　理 -0.2%

廈　　門 1.9% 南　　京 -0.2%

韶　　關 1.8% 丹　　東 -0.1%

揚　　州 1.4% 武　　漢 -0.1%

安　　慶 1.4% 福　　州 -0.1%

洛　　陽 1.4% 上　　海 -0.1%

南　　昌 1.3% 銀　　川 0.1%

貴　　陽 1.3% 合　　肥 0.1%

數據來源：國家統計局

中原地產首席分析師張大偉對第一財經分析，3月份房價上漲，有幾個主要因素。首先是，目前“金三銀四”的熱點時期，從房產交易看，3月是慣例的高峰期。往年3月，市場都會在春節后有所升溫，即使在調控周期，3月也相對是短期的成交高點。

其次，盡管調控不斷收緊，但是影響樓市走向最重要因素之一的信貸依然處于寬松階段。數據顯示，2017年一季度居民戶中長期貸款額度達到了1.46萬億，相比2016年同期上漲了32.7%。

第三，此前部分城市的調控只是從減法做文章，沒有解決供需進展的局面。2016年930各地調控政策主要特征是“降油門”，一二線城市虛火轉移到了周圍區域，而在周圍區域炒作后，投資需求又回歸到一二線城市。從全國市場看，2017年3月份庫存數據跌到最近17個月的最低值。尤其是一二線熱點城市，供求關系緊張的格局沒有緩解。

廈門市房地產中介行業協會副會長王崎對第一財經分析，供應問題十分關鍵。比如廈門房價高企的一大原因在于，這幾年廈門的土地供應一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房價上漲壓力大。所以在收緊調控的同時，還是應該增加有效供應，滿足市場需求。

二季度將趨穩

張大偉認為，2016年10月前房價上漲的核心原因是資金潮下的資產荒，930調控只是抑制了部分投資，所以在短期平穩后，市場在今年2、3月重新升溫。也正是如此，從3月17日開啟全國新一輪升級版調控潮，明顯抑制了市場的升溫幅度。

例如，二線城市中房價最高的廈門，今年以來房價再度走高，3月份無論是同比還是環比漲幅均位列前茅。為了遏制這種勢頭，3月24日，廈門出臺調控新政，其中規定新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易。由此開啟了樓市限賣的先例。據統計，目前至少已有14個城市加入到限售的大軍中。

表2 新建商品住宅價格同比增幅排序

增幅前10位的城市 增幅后10位的城市

城市 增幅 城市 增幅

合　　肥 34.7% 錦　　州 -1.8%

廈　　門 32.3% 烏魯木齊 -0.1%

無　　錫 31.8% 牡 丹 江 0.5%

南　　京 28.9% 包　　頭 0.7%

鄭　　州 25.4% 丹　　東 0.9%

惠　　州 23.9% 呼和浩特 1.0%

杭　　州 23.0% 銀　　川 2.2%

廣　　州 22.9% 遵　　義 2.3%

天　　津 21.5% 濟　　寧 2.8%

福　　州 21.3% 西　　寧 3.0%

來源：國家統計局

張大偉說，“限賣”，正成為當前各地樓市調控的新思路，也成為本輪從3月開始的全國多城市調控新特點。預計未來還有更多的城市將執行落實這一新調控措施。一定年限的房屋被限制轉讓，可以有效的降低投機行為。

在3月創造歷史調控力度的政策影響下，預期二季度樓市走勢會趨向平穩。國家統計局城市司高級統計師劉建偉介紹，據調查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套數減少，二手住宅日均購房資格申請量下降，住宅交易三方合同成交筆數銳減。

中原地產研究中心統計數據顯示，4月截止日前全國40大熱點城市數據實際市場成交量跌幅超過5成，市場影響遠超過2016年的930調控。預計2季度房價降溫表現也將遠超過2016年4季度。

張大偉認為，良好的經濟開局，給了樓市調控比較寬裕的空間。這也是從3月開始全國超過40個城市再啟房地產新一輪調控的重要原因。在本輪政策調控之后，必然會進一步制約購買力有限的人群入市。受此影響，預計二季度住宅市場表現將會極大受限。

國家統計局新聞發言人毛盛勇17日表示，因為新一輪調控措施是3月17日以后陸陸續續出臺的，對于房價，還有其他房地產方面指標的影響，有可能在4月份乃至以后陸續有所顯現。

易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，3月份開始全國各地調控政策紛紛收緊，這說明房價上漲的潛在壓力依然存在。包括增加外來人口社保的繳納年限、實施認房又認貸等政策，都有助于降低投資投機購房需求的比例。后續隨著政策效應的釋放，部分城市房價過熱的現象也有望減少，二季度全國70城房價指數走勢也有望處于平穩運行的區間。

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